房贷到底要不要提前还?

最近有看到这个问题的讨论,刚好也有朋友咨询。

走的是公积金 + 商贷组合,利率 5%,现在突然获得额外一笔钱,问要不要提前还?

我想说的是这本身就不是一个清晰的问题,虽然大部分人在生活中总是这么问。

比如我怎么才能快速赚到钱,我跟我婆婆的关系不好,我该怎么办呢?

这种问题我能怎么回答呢?

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我连你的基本情况都不知道,细节更是无从得知,我只能祝你新的一年躺赢,幸福快乐。

记住朋友们,能提出一个清晰的问题本身就是水平。一个模糊的问题,得到的往往也是废话的答案。

那到底还不还房贷呢?

首先我们要知道一点:房贷也许是一生中,普通人能获得的最好的杠杆了。

别跟我说巴菲特建议不上杠杆。

巴菲特说了无数遍,他是开保险公司的,投资是保险浮存金顺带的事。

再直白点,巴菲特的意思是你不要上杠杆,上杠杆的活给我。

总是片面强调巴菲特建议不上杠杆只能说明你没怎么深入了解。

虽然他不上杠杆也能成功,但很明显,一定不会像现在这么成功。

学会借力是富裕者的必备思维。

从来没有矿工因为挖煤挖得又快又好而成为煤老板的。

挖煤而言,矿工只能得到自己的辛苦钱。煤老板可以借矿工的力,多赚很多挖煤的钱。

我从来不鼓励你们猛上杠杆,我一直说适度杠杆,整体杠杆可控。

我最后给的建议是整体 1.2X 的杠杆可以尝试,很多人统计出来巴菲特用的是 1.5X 的杠杆。当然了,保险公司的浮存金杠杆成本极低,甚至为负。

简化一下险企的盈利模式,首先精算假设收取 10 亿保费,预计未来 30 年的时间内赔付 8 亿,2 亿是期望的纯利润。

30 年纯利润 2 亿,一共 10 亿保费,即时间 30 年负 20% 的利率,每年平均 – 0.67% 的利率。

这个 2 亿就是白捡的。

另外的 8 亿是 30 年内逐年赔付的,不需要时刻在账上,我们简化为每年赔付 8/30=0.27 亿。

注意,这钱放在账上,白白放着肯定太可惜了,我去投资点什么,白嫖这个收益利息,对吧,廉价杠杆谁不用谁是狗。

如果拿去投资,势必要求每年分红 0.27/10=0.027,即股息需要达到 2.7%。这也解释了为什么险企投资为什么喜欢低估高股息的投资对象和参与类固收长期基建等项目。(近年地产和银行刚好符合要求而已,别再说某安投资不行了,在那个负责位置,投这些是不背锅的选择,还有高薪拿,别人高管不傻)

用于逐年赔付的资金,除了投资分红,还有新进保单。

维持入账大于赔付即可。

实际当中复杂的多,具体负息多少不清楚,但从例子中可以看到,成本是小于 – 0.67% 每年的。

2 亿白捡,8 亿白嫖。所以险企的杠杆模式是非常棒的,用别人的钱赔付别人,期间挂账的钱还可以拿来投资生息。

也有反应快的读者,在看我的杠杆文时就能举一反三理解了房贷这个杠杆。

过去炒房的,也是利用这个恒定杠杆。
付出三成首付后,买了房子,这时自有资金和借款是 1:2 的杠杆。
当房子上涨够另一套房子首付后,再卖出房子,重新买入 2 套房子。
假设仍是 3 成首付,自有资金和借款仍保持 1:2 的杠杠。
得益于过去黄金年代的房地产牛市,他们的资产得以快速上涨。

当然监管也知道,所以采取了限购限贷的政策,不再允许这么玩了。

我补充说明的是严格来说,房贷并不是不会爆的杠杆,而是不容易爆的杠杆。

这得益于信贷的抵押机制设计,如果房产下跌太大,整个信贷系统会崩溃,金融危机就来了。

当然这并不意味着房价一定跌不下来。只是国家的宏观愿景是希望房价保持或者仅仅微涨。

重点是,房贷的利率,正常是比同期的其他贷款利率低的。

所以对普通人来说,房贷是最友好的杠杆。

那回到问题:房贷利率 5%,现在突然获得额外一笔钱,问要不要提前还?

说了这个问题太笼统。

它起码还有两个信息要知道。

1:没有这笔额外的钱,正常情况下你用工薪还是不是可以承受?

2:贷款年限 30 年,期间这笔额外的钱你有没有信心取得年化 5% 以上的收益?

对我自己而言,不要说投增模块了,投稳模块我都有信心长期超过 5%,但我不知道你的风险偏好和投资逻辑,最后还是要自己定。

货币是有时间价值的,一定要明白这点。

再来一个深一点的问题:

假设我房贷还剩 50 万,利率 5%,现在有机会申请到 50 万的信用消费贷,利率 4%,那要不要用 4% 的信用贷还掉 5% 的房贷?

这里其实仍起码少了两个关键信息。

1:是在什么背景下获得这个消费贷的?

正常的消费贷面向大企业公务员事业单位,时间 1-3 年不等。这里的时间很重要,1-3 年之后,银行会重新评估你的背景和利率。我是否能持续获得廉价的消费贷是关键。

而房贷最长直接锁定 30 年,不会主动提前让你还完,消费贷是有可能提前收贷的。换句话说,如果你表现不好,1-3 年后你就借不到钱了。

而房贷,说 30 年就是 30 年,很舒服,长期更好规划。

30 年利率 5%,我个人感觉是比 1 年 4% 划算的。

相信我。30 年前的每月还 1000 元,和今年的每月还 1000 元是截然不同的压力,通胀是必然,货币贬值也是自然的。

2:如果你想白嫖低利率贷款的时间价值,牢记合规要求。

请跟我大声读三遍:信贷资金禁止流入股市,信贷资金禁止流入股市,信贷资金禁止流入股市!!!

而你自己的钱,是随便用的。

最后再奉上一点小干货:

等额本息的利率并不是真实的利率,真实利率的算法叫 IRR,不懂没关系,简单的算法是 2x-1,就是表面利息 3%,实际利率会接近 2*3-1=5%。

另外,现在监管已经要求信贷机构明确真实利率,如果还是用以前的忽悠利率,有些地方甚至可以举报拿钱。

来源:配置者说 微信号:gh_72b2b112bcc7

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