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关于房地产行业未来的瞎想

根据中国社会不同时期的主要矛盾,房地产行业大概会经历几个阶段:

1、住房总量不足阶段。

1995-2018 年这段时间,我国住房层面的主要矛盾是人民住房需求巨大,住房总量不足,质量较差,需要迅速改善人民的居住水平。1995 年以前是什么?当然是解决温饱,还顾不上居住质量这个问题。

在住房商品化的早期,地方政府财力微薄,规划经验欠缺,无法承担大规划的住房建设工作。为解决这一问题,我国从 1995 年左右引进香港住房模式,地方政府通过拍卖土地,开发商负责建设,银行负责向消费者提供贷款购买住宅。

这一过程持续了 20 年时间,地方政府获得卖地和税收收入,国民大幅改善了居住条件,并带动建筑、建材、家电、汽车等关联行业的高速发展。

这一阶段是多赢的。

2、风险平衡阶段。

2018 年左右,我国人均住房面积接近 40 平米,达到或超过部分发达国家水平,住房总量不足的矛盾基本上得到了解决。

房地产业前 20 年的高速发展,导致房价快速上涨,居民财务杠杆大幅上升,开发商资产负债率过高,贫富差距拉大,金融风险积累等一系列问题。

这个时段就需要做风险平衡了,一是限制居民杠杆过快上升(限购、限贷),二是限制开发商无序扩张(三条红线、贷款比例),三是限房价限地价,抑制房价的快速上涨。

3、回归本源阶段。
经过第 2 阶段,杠杆过高的开发商会遇到财务困境,一些风险意识不高的房地产商将会破产,股东权益清零,资产被国有企业接管。

在共同富裕的指引下,前期购买多套住房实现财富增值的投资者,将会被纳入房产税征收对象,房产税将实行累进税率,房产越多,税率越高;只有一套普通住房的家庭将免征房产税。

招拍挂土地经营模式退出历史舞台,由国有企业有计划地向社会提供住房建设和改造服务,重点提升配套和居住质量,房地产行业纳入公有事业范畴管理,转变为新加坡模式。地方政府缺失的土地出让金,将由房产税和中央转移支付填补,以保证地方政府和基础民生的正常运转。

m 飞 m

历史有一个习惯,每一个 10 年的流行行业,都会在下一个 10 年重创它们的追捧者。
——-《戴维斯王朝》

升班马

政府的支出太高了,要是这年度预算花不完,就拼命挖路,挖绿化,重新造。

路林

个人感觉未来在新房开发、保障性住房开发、存量房交易、债务安全这个不可能四边形中,只能保持一个,收缩两个,舍弃一个;

neo 牛 3

前提是停止大规模的基建和国有企业的低效经营。中国 1 年要花 2 万亿进行基建。美元。不卖地存量的利息都还不起。

地地道道的

房子与土地问题,最终是经济发展与金融问题,为何?建国前 40 年怎么不发展房地产呢?没钱,那时工业体系多数都才起步,经历过的人都知道,那时的华侨是各地的座上宾,有人来投资那是不得了的事。

经过多年发展,各行各业产品充足后,有条件发展房地产了,再加上银行贷款,群众也有改善住房的需求,还有一个现象,现在各地的房价都涨了,放到十年前可不是这个涨法,但是浙江的温州十年前房价就很高了,这也说明经济条件是基础。

基建还是要搞的,国企就把这事干了,商品房的规模会缩减,这也符合卖地者的利益,独家的东西,慢慢卖,很丑陋但很现实。

至于说地方财政对土地的依赖,是现实,但这奶必须断,迟早的事,也不是全断,是要大幅度减少。这也是现实需要,现在地方太牛了,除去隔三差五挖路、搞绿化,还有旧房子改造,改造就改造吧,不,他就刷外墙!这么浪费肯定是无法持续的。

jeffrey810

目前的定调还是去杠杆,稳预期,去投资,但尚未明确会直接终止土地财政,在严控房地产企业融资的背景下会出现国进民退的现象,这未必是调控的重点,民企的杠杠率可能导致自身淘汰,而国企整合是不得不为的善后措施。今后可能较长一段时间内还是保障房和商品房并行,保障房比例提升,商品房比重降低,也不需要这么多房地产开发企业。

Yimi 菊

我的不完全理解,货币基本盘或者说是信用基础是建立在土地上的,出让土地的一方能够通过这一方式实现信用的扩张,并通过银行系统进行变现,这和股票估值一样,是需要一个合理的价格区间,不能太快不能太慢。经过疫情很多人的收入不仅没有增加,反而在损耗仅有的存款,但是疫情放的水却没有流到该去的地方扩大经营,流向土地,去加速信用的扩张,导致普通人存款的进一步减少,这才是主动调控的原因。

来源:集思录 微信号:jisilu8

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