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最近买房这事儿,需要好好想想

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最近大量朋友在后台留言,说上海的租房市场杀疯了,涨价涨的令人头秃。

我还真问了不少在上海的朋友,说确实是离谱。

住在租来的房子里的打工人,谁也不知道涨价和明天哪个会先一步到来。

你认真考虑了很久。

然后发现考虑似乎没用。

准确地说,现在,房子已经成了一种具有象征意义的事物了。

房产引起的焦虑,不仅会传染,而且无处不在。

就像所有人知道的那样,焦虑的出现源于现实,但偏偏现实是很难被改变的。

其实在最初看到关于 “买房还是租房” 这个问题的时候,我并没有第一时间进入问题探究的状态,而是对这个问题本身陷入了沉思。

是现在的房价难道还不够高吗?为什么大家还能淡定自若地就着这个问题进行方向选择。

就现在的房价来看,这是买不买房的问题吗?

这明明是买不买得起房的问题好不好。

按照朴素的逻辑来推导,咱现在如果想在大城市买套房得先工作个十年打底(注意,只是 10 年打底)然后父母帮个忙,才能在通勤 2 小时范围内上车。

有时候我都觉得这上的是地铁。

其实上面的事情,去掉 10 年打底也可以,主要靠父母帮忙,如果父母不帮忙,除非你是在极高薪的行业,不然确实独立搞定首付也难,或者说需要更多时间。

毕竟你虽然没有还房贷,但是提前享受了房贷(每月还房租),并且这个数字的变动要比房贷还厉害。

而且,就是首付勉强解决了,但房贷这块准备咋还呢?

在以往房地产市场发展较快的年代,首付交完房贷这块压力整体是不大的,毕竟在每年的房地产市场的上涨幅度下,房贷的相对压力会越来越小,而且那时候工资速度涨得也不算慢。

但这个逻辑在这些年变了。

虽然说国内部分热点城市房价在去年有了一波上涨,但就全国范围来看一线城市的整体涨幅并不大,而且伴随着房住不炒和官方指导价的出台,除了极个别热点城市,近几年入手房产的人已经不再是 “假房奴,真房东” 了,而是真正意义的 “房奴”。

过去很多买房的逻辑是很清晰的,关键就在于货币的贬值和利率的倒挂。

那时候的经济帐很好算,因为大家都很明白货币的贬值速度有多快,从百元大钞能从超市换回满满一购物车到现在甚至还铺不满购物车的底层,这里面反映着的是购买力的缩水。

虽然说当时大家工资涨的也不慢,但总归是跑不过 GDP 的,更不论说 M2 了,而在那个时候,普通人所能掌握到的所有低风险投资中,没有一款是打得过买房的。

我很多年之前就在知乎说过,没有那么多居住刚需,都是理财和抗通胀刚需。

另外一个值得注意的点是什么呢?

房贷在收紧,靠房贷(对,我说的是房贷,不是房)套利的时代正在被终结。

什么叫靠房贷套利?

只要有本事在银行以房贷利率贷走钱的人,什么都不用干,转手到资本市场上吃息差就可以实现躺着把钱给挣了。

躺着挣钱,可不是只有一种解释的。

但现在的逻辑正在发生变化。

因为我们开始去杠杆了。

资产价格的价值飙升是由 “杠杆率” 和 “放水” 共同决定的,开闸放水代表着市场具备的充分流动性,但没有杠杆的存在,资产价格依旧抬不起来。

举个例子好了,大家都知道券商是挣交易手续费,这个时候大家交易的数额越大是不是他们就赚的越多呢?

很遗憾,是的。

在同等的手续费下,券商从 A 客户一百万交易额中赚到的数额是 B 客户十万交易额中赚到的十倍,这对券商来说,再怎么好的行情,百万交易额的客户数量也不可能达到十万交易额客户的数量。

但杠杆的到来能改变这一切。

现在很多朋友不知道一个东西叫配资了,在 15 年那一波中,配资可是绝对 C 位,差不多可以理解为杠杆保证金交易。

允许配资的情况下,十倍杠杆加持下券商从十万交易额的客户那里就能收到百万交易额客户那里的手续费,而如果这个杠杆被放大到百倍,那就意味着这些原本十万交易额的客户瞬间就能提供千万交易额级别客户的手续费。

地产商的杠杆,大家应该都已经有常识了吧?

阿基米德杠杆定理对人类的最大贡献从来不在物理,而在金融。

看到这里,再结合着每一波房价的剧烈上涨,你就会明白为什么历次房地产的暴走总会与首付比例相联系,为什么要针对第 N 房施行差别房屋贷款比例了。

但现在的阶段就是如此,从地产的三道红线到二手房额度受限,在我国去杠杆的过程中,资产价格的水平是在被压制的。

更重要的是,利差也是在下降了的。

关于利率这块的波动,只要接触过理财的小伙伴应该都是很清楚的,在去年疫情没有发生前,信托的利率差不多整体还维持在两位数,疫情过后直接就被打到了 8-9%,而在去年刚过半的时候,这个利率已经跑到了 7%,一些标的很好的区域甚至已经跑到了 6 字头。

而此时的银行理财也面临着震荡,利率不断走低。

我们已经进入了低利率时代。

但此时的房贷利率却并没有走出像他们的同行那样的趋势。

异常坚挺的房贷利率与跌跌不休的市场利率形成了鲜明对比,甚至于在严厉的政调控下部分热点地区的房贷比例还出现了逆势上涨的倾向。

但你这意味着什么吗?

意味着你的贷款利率已经不再像过去那样具备吸引力,在过去那种巨大利差影响下,你的低利率会被市场推着减负,但在目前利差收窄的情况下,即使你以现在的银行利率贷到了钱,这些钱的潜在收益也是会打折扣的。

换成简单易于理解来说,现在房贷没有那么香了。

注意,不是说不香,而是没有那么香了。

好了,以上的东西你们都了解了,但这时候,你肯定会问。

买房或许不是最优解,但还能选择什么呢?

这才是最大的问题,放眼望去,似乎没有更好的选择。

炒股吧,我老家有句俗话,叫做不怕吃喝票堵,就怕卖房炒股。

俗话说,大盘上的股票鱼龙混杂,每次一到发财报的时候,中国科幻文学界都要迎来大发展。

其实这句话是有问题的,因为赌还是很可怕的,但意思大家能 get,就是警惕股市,炒股可以,但不要卖房炒股。

股市太稳健了。

十年前 3000 多,十年后,还是 3000 多。

再来说创业做生意,这块就更离谱了。

且不说这年头创业的成功概率堪比游戏抽卡,单就说创业的准备工作就能把人给削去一层皮,更别说创业所需要的知识储备了。

我可是真的开垮过不止一家店的。

也不止是我一个人菜,我家楼下综合体,平均 3 个月换一批,这可还是现金流最好的餐饮生意。

最近加盟又多了起来,没办法,做生意确实不好赚。

那你说放银行吧,吃点理财或者存单就好了。

好倒是好,就是通胀动起手来力气不小。

在这种情况下,购买房产就成了摆在所有人面前不得不考虑的存在了。

因为你好像没得选了。

这就回到了文章开头,房子都成了一种信仰的存在了。

如果你对着父母说你要创业,你父母或许会紧张地睡不着觉,思考如何劝你改邪归正,如果你说你要卖房炒股,你父母可能会考虑要不要以打断你的腿这种低消耗行为来阻止你掉入深渊,但你如果说想要集资买房,你父母这个时候会欣慰地觉得你长大了,并在某个深夜里计算如何最大限度地省吃俭用来帮助你。

这种信仰,谁顶得住啊。

房产的另一大亮点就是低流动性。

虽然资本市场上一直秉承着流动性越高、资产越优质的思路,但这种想法对没有什么专业经验的普通人来说是不成立的,原因就在于普通人拿不住流动高的资产。

你没看错。

没办法,拿不住是人类的天性,谁在炒股的时候上班不是瞅准机会就要对账户撇上两眼嘛,然后有点浮盈就忍不住出手了,有点亏损就想着要不要割肉了。

老实说,如果把房地产搞成像股票市场那样随意流动,现在还能持有几十年房产的人将会变得凤毛麟角,当然反过来说,要是茅台股票也跟地产那样不易流动,那你说谁还能拿不住几手茅台啊。

低流动性限制了交易频次的同时,也让大多数人被动的心态变好。

这也是房价信仰的另一种展现。

时间对你说:走,跟我进屋。

关于是否购买房产的问题在现在这个节点来是一个很模糊的话题。

模糊的点不在别的,就在于目前市场前景的扑朔迷离和政策端影响的未知性。

毕竟投资是讲究顺着趋势薅羊毛。

在趋势还没走出来的时候,市场整体状况是很波折的,这个波折同时就很容易造成多空两方力量的失衡,因为这个时候市场的多空双方是拉扯在一起的,在力量博弈没有分胜负之前,任何人都看不清未来的方向。

但方向又是最重要,跟对了方向就是起飞的猪,跟错了方向就只能被迫做时间的舔狗。

房住不炒喊了很多年,近几年的手段确实是在生效,地产的三道红线限制了行业整体杠杆的同时,也让部分资金紧张的房企无奈选择断臂求生,目前房地产市场陷入的就是这么一个不知道的状态。

此时踏足房地产市场的任何决定,都比以往任何时期看上去具备冒险性。

因为现在就是政策落地的前夜。

这一波赌,赌的就是未来十年吃肉还是吃席。

多头如此,空头亦如此。

总有读者让我预测房价,我都笑了。

我要是有这个本事,我还在这码字干嘛?

与其在这里把问题逐渐复杂化,可能我们适当地选择做一点减法效果可能会更好。

别想那么多,想你自己状况就行。

我大概 1 年多前写过是否建议年轻人买房,现在我的观点也还是一样的。

如果这套房子是你人生的第一套房,且你具备买得起、供得起的能力,那就可以买,因为在这套房子面前你是不需要考虑涨跌的。

因为涨了你也没法卖出去,跌了你也还住着,讲白了涨跌规则和你没啥关系。

如果你是运气好摇到了限价盘,估计也跌不了,因为价格本身差不多就那样了。

当然这里还是再强调一遍,只有你付得起首付,且这是你的第一套房,才这样搞。

毕竟对你来说此时的核心诉求不是房产背后的金融价值,所以最大的风险对你来说是可以规避掉的。

反正你现在也是给房东还房贷。

最后说投资需求。

我其实一直懒得理投房的,因为人家条件足够优越,不需要我给出主意。

但我今天破例提醒下,现阶段别想着炒房了,高流动性高杠杆时代已经过去。

过去的那种打算囤房交易的炒房客基本都得完蛋,因为你即使浮盈,可能也卖不出去了,把时间拉长,这投资收益也不高,这时候如果资金是杠杆来的,就惨了。

最符合投资需求的领域应该叫 “打新”,就是去摇新房,摇到了锁五年,等 5 年后卖,赌解除限制之后能赚多少。

这也是为何近期热点城市频频出现 “万人摇号” 状况的根本原因了,虽然说摇号要凭运气,但这可能是最符合他们需求的了。

是不是看起来特别像股市?

没办法。

这年头,就连赌博都开始卷了。

本文来自微信公众号:仙人 JUMP(ID:xrtiaotiao),作者:曹多鱼、半佛仙人

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